简介：本案是一起典型的“一房二买”案件，“一房二买”是指房屋所有人将同一房屋先后背叛给有所不同的买受人。“一房二买”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法使用的物权变动原则是“双方同意+审批”，即除了当事人就债权达成协议双方同意之外，还必需遵守交付给或注册等法定程序。2016年4月19日，吴某与谢某在第三方(即经纪方)某地产有限公司相爱下签定了涉嫌的《房屋买卖合约》，概要誓约： 1、吴某以580000元出售谢某名下所有的坐落于XX市XX的房屋; 2、吴某以银行按揭缴付方式缴纳楼价款给谢某。

吴某不应于签订合约当天缴纳部分定金5000元给谢某，剩下定金45000元于2017年4月10日前缴纳给谢某，并自动改以部分楼款。首期楼款180000元(不含定金)在银行经审核开具表示同意贷款通知书后17日内双方不应到不动产部门办理房产交易申请并于签订出让合约当天交付给; 3、在签订合约当天起，谢某退出出售该物业或由于谢某自身原因导致交易不顺利的，谢某应吴某双倍归还定金，吴某缴纳该赔偿金定金后与经纪方各占到50%; 4、谢某在缴纳定金后行本合同条款将物业出售给吴某，则视作债权人。在经纪方发出通知关于贷款银行签订《按揭合约》或到不动产注册中心签订《广东省房地产买卖合同》等(但不仅限于)房屋交易申请10日内，仍不遵守合同条款，本合同自动中止，被告不应按本合同有关债权人规定分担违约责任。谢某除必需归还所收吴某已付的款项外，需赔偿金与定金同等数目之金额给吴某以填补吴某损失。

吴某于签定《房地产买卖合同》的当日及次日依照合约誓约向谢某缴纳了5000元、45000元定金，同时谢某立功两份《收据》给吴某。涉嫌《房地产买卖合同》签定后，双方允诺到中国农业银行办理有关贷款申请，银行于2017年6月5日审核通过该笔贷款。涉嫌《房地产买卖合同》的经办经纪人李某将贷款通过事宜以微信、短信、EMS租车的方法劝说双方按合约誓约遵守房屋过户申请，但谢某以诸多理由推迟办理涉嫌房屋过户申请。

事后，谢某将涉嫌房产卖给黄某，并过户。故原告吴某以被告谢某不履行合同出让涉嫌房屋过户事宜为由，向法院驳回诉讼。法院裁决 一、中止吴某与谢某签定的《房地产买卖合同》; 二、谢某双倍归还定金共10万予吴某。

案件分析 本案是一起典型的“一房二买”案件，“一房二买”是指房屋所有人将同一房屋先后背叛给有所不同的买受人。“一房二买”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关，我国物权法使用的物权变动原则是“双方同意+审批”，即除了当事人就债权达成协议双方同意之外，还必需遵守交付给或注册等法定程序。

而本案中谢某与吴某签定的《房地产买卖合同》后，未及时到房地产部门办理过户申请，故该房产的所有权并未再次发生变动，仍然归谢某所有。谢某有权再度向黄某背叛该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制。故无法指出谢某与黄某签定的房屋买卖合约侵害了对吴某的房屋所有权，这是因为吴某未取得该房屋所有权。吴某与谢某签定的《房地产买卖合同》牵涉到的是债权债务关系，而房屋所有权只有经历过户申请才产生物权效力，故债权与物权是两种权利。

所以，谢某与吴某、黄某签定的《房地产买卖合同》皆科有效地的买卖合同。故吴某与谢某先前签定的《房地产买卖合同》合法有效地，双方当事人都应该履行合同中的誓约义务，不得私自更改或解除合同。但谢某没能按《房地产买卖合同》誓约的期限到不动产注册中心办理房产交易申请，且谢某已将涉嫌房屋过户给案外人黄某，其不道德已包含债权人，导致合约目的无法构建。

根据《中华人民共和国合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：.........(4)当事人一方延后遵守债务或其他债权人不道德导致无法构建合约目的”。故吴某和谢某之间的《房地产买卖合同》，因谢某的债权人不道德而中止。

除此之外，根据《中华人民共和国合同法》第115条规定：“当事人可以依照《担保法》誓约一方向对方给付定金作为债权的借贷。债务人遵守债务后，定金应该抵作价款或者交还。给付定金的一方不遵守誓约的债务的，无权拒绝归还定金;行贿定金的一方不遵守誓约的债务的，应该双倍归还定金”。

涉嫌《房地产买卖合同》是因谢某债权人而中止，吴某先前交付给了五万定金，故谢某不应归还吴某十万定金。“一房二买”的法律处置 上文案例的“一房二买”案情较为简单，较为好界定。但现实社会的简单、多样性，使得我们面临一房二买纠纷时，应该分别有所不同情况不予有所不同的处置： 一、出卖人先后与两个有所不同的买受人议定合约后，对后买受人遵守了合约义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合约皆科有效地。但因正式成立在后的合约早已遵守完，该合约中的买受人已实际获得房屋所有权。

此时，前后两个买受人拥有的请求权性质是有所不同的： (1)后买受人因其债权已获得符合，早已是该房屋的所有权人，故其拥有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。(2)前买受人拥有的是房屋买卖合约产生的债权请求权，该债权请求权是一种对出卖人的催促保险费，特别是在是福岛正则其保险费的权利，对交易标的物本身无必要支配及分列他的效力。即使已占据交易标的物，因该房屋所有权早已经过注册移转于后买受人，故其对该房屋的占据丧失法律上的基础，包含无权占据，负起归还房屋的义务。

依据《合同法》第110条第(1)项的规定：“出卖人对买受人不遵守非金钱债务或者遵守非金钱债务不合乎誓约的，在法律上或者事实上无法遵守情况下，买受人不得拒绝遵守。出卖人违背此种义务，即不应分担适当的法律后果。”也就是说，合约的标的物早已归他人所有，实际遵守已无法，在该种情形下，没强迫实际遵守问题。

此时，合约上的债务转化成为损害赔偿的债务。而本案的情况就归属于这一种。原告吴某对被告谢某拥有债权请求权，并且合约债务转化成为损害赔偿债务，即享用双倍归还定金。案外人黄某对被告谢某拥有物权请求权，可拥有房屋所有权。

二、出卖人将房屋售予前买受人并办理了产权过户注册之后，又与后买受人正式成立就同一房屋为标的物的买卖合同。此时，由于房屋产权早已过户，出卖人已非房屋所有权人，出卖人是背叛他人之物。

《合同法》第132条第一款规定：“背叛的标的物，应该归属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不包含买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追授或者无处分权的人议定合约后获得处分权的，该合约有效地。” 三、两次交易皆未完成过户注册的处置。

在两次交易皆未办理过户注册的情形下，房屋所有权仍为出卖人拥有，而两次交易的买受人皆并未获得房屋的所有权。应以谈，买受人不能通过债权维护方法维护自己的权益。基于先后买卖合同而生子的此二重债权，系由正处于公平地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人皆得随时向出卖人催促遵守债务。

房屋买卖合约买受人的权利之一，也是遵守的最重要内容，就是行使房屋所有权过户注册请求权。在两个债权的构建包含竞争关系的前提下，谁再行获得注册申请人权，谁就有优先的效果。

故就两个合约的遵守而言，根据注册请求权的先后拥有优先权顺序： 首先，应该以催促办理过户注册的先后，证实买受人中再行行使请求权方的行使注册请求权的优先权。同时催促的，不应以誓约的履行期届至日的先后，证实履行期再行届至的合约的买受人行使注册请求权的优先权。其次，一合约誓约了遵守期限，另一合约没誓约遵守期限，可证实没誓约遵守期限的合约的买受人行使注册申请人权的优先权。

第三，都没誓约遵守期限的，应以指出两合约的买受人自合约正式成立时起即拥有行使注册申请人权，但议定在先的合约的买受人取得注册申请人权的时间在前，不应以议定合约的先后，来维护议定在先的合约。但这种维护并不是证实前买受人享有房屋所有权，而是维护前买受人以求行使注册请求权的优先权，注册机关不应优先法院前买受人的注册申请人，法院可裁决强迫出卖人遵守前一合约，敦促其及时办理登记手续。综上所述，“一房二买”的不道德是认为买人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋背叛给有所不同的买受人，也称之为房屋的二重交易。该类不道德在现代的房地产行业上最为活跃，这是因为市场房价的涨幅变动，造成出卖人基于取得更加多利益的目的，将房屋展开二重交易。

但同一特定房产确实牵涉到两份买卖合同，必定会侵害一方买受人的权利。故遇上此类案件时，一定要及时谋求律师的协助，要尽量确保、确保、取得自己的仅次于合法权益。

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